Никому не нужный радиус
5 декабря 2005 года. Недвижимость и строительство Петербурга. Светлана Кузьмина.
Большинство экспертов в области недвижимости считают ошибочным решение Смольного строить Фрунзенский радиус метро, вместо того чтобы развивать другие направления подземки. Например, Красносельское, где ситуация гораздо более напряженная.
В 2006 ГОДУ впервые за последние 15 лет из бюджета Петербурга на развитие метрополитена будет выделена сумма (3,3 млрд рублей), которой хватит на сооружение новых станций.
Прорыв в Купчино
В 2003 году была обнародована адресная программа строительства новых станций метро, рассчитанная до 2015 года. Первой предполагалось ввести в строй ст.м. "Парнас" (2007 год). "Адмиралтейская" открылась бы в 2008-м и тогда же - вторые выходы со станций "Спортивная" (около Тучкова моста) и "Балтийская".
К 2012-му должны были завершить Фрунзенский радиус, причем уже в 2007-м предполагалось открыть линию от "Садовой" до "Бухарестской" (промежуточные станции - "Обводный канал" и "Волковская" - планировалось пропустить и ввести в эксплуатацию к 2015 году). Трасса пролегала по Бухарестской улице с остановками "Улица Салова", "Международная", "Проспект Славы" и "Южная" (в районе Малой Балканской улицы). После "Международной" метро должно было пойти по надземным рельсам.
Программа также включала еще несколько новых станций - на Приморском и Красносельском радиусах, на Правобережной линии, а также создание кольцевой ветки от "Василеостровской" до "Выборгской". Всего планировалось построить около 42 км новых тоннелей и 21 станцию. В целом программа оценивалась в 90 млрд рублей.
Но она так и осталась на бумаге - не было финансирования. До 2004 года из городского бюджета на строительство метро выделялось ежегодно по 300-500 млн рублей.
В 2005 году губернатор Валентина Матвиенко заявила, что городу не нужны "глобально-невыполнимые" планы, а лучше ставить перед собой реальные цели. Программу пересмотрели и существенно сократили. Теперь она рассчитана на перспективу до 2008 года с прогнозом до 2015-го, стоит 12 млрд рублей, и приоритетом ее является Фрунзенский радиус.
В 2006-м ОАО "Метрострой" обещает ввести станцию "Парнас", а к 2008-му построить четыре новые станции Фрунзенского радиуса ("Площадь Мира-2", "Звенигородская", "Обводный канал", "Волковская"). Правда, по словам главы "Метростроя" Вадима Александрова, хотя движение и будет открыто, выход на поверхность будет только на станции "Волковская". Эскалаторы на "Площади Мира-2", "Звенигородской" и "Обводном канале", скорее всего, появятся лишь к 2010 году. С "Площади Мира" и "Звенигородской" можно будет выйти через переходы на ближайшие станции - "Садовую" и "Пушкинскую". Метро станет надземным не после "Международной", как предполагалось ранее, а после "Волковской". Линия пройдет вдоль Бухарестской улицы на уровне третьего этажа. Стоимость строительства всего Фрунзенского радиуса (до Малой Балканской) составит 14,8 млрд рублей. Завершить работы планируется к 2012 году.
Введение в эксплуатацию станции "Адмиралтейская", а также дополнительных выходов со "Спортивной" и "Балтийской" откладывается на неопределенный срок. Это будет зависеть от того, сколько денег петербургское метро получит из федерального бюджета. Смольный настаивает на паритетном финансировании из городской и федеральной казны. В таком случае в 2006 году Минфин должен был бы выделить Петербургу на эти цели 3,3 млрд рублей (такая сумма заложена в бюджете города на следующий год). Однако федеральные финансисты смогли найти для нашей подземки лишь
600 млн рублей.
Выход на кладбище
Мнения специалистов в области недвижимости о том, насколько необходим сейчас Фрунзенский радиус, разошлись. Наиболее спорная - станция "Волковская" (неподалеку от Волковского кладбища). Как считает большинство экспертов, она не сможет решить транспортные проблемы жителей Купчино, которые сейчас фактически отрезаны от остального мира железнодорожными ветками. "Волковская" будет расположена довольно далеко от жилых домов. Как заявила Ирина Калинина, руководитель отдела маркетинга агентства "Невский Синдикат", она "не понимает, зачем вообще строить метро, если там сплошные промзоны". А риэлтеры АН "Аврора" считают, что лучше соорудить метро в Красносельском районе, где транспортная ситуация куда более напряженная. Тем более что в скором времени здесь появится новый микрорайон "Балтийская жемчужина", и численность населения увеличится на 40 000 жителей. Станции, обслуживающие "красносельцев" (особенно "Проспект Ветеранов"), уже сегодня не справляются с пассажиропотоком.
Генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов полагает, что открытие "Волковской" не повысит спрос на недвижимость во Фрунзенском районе: "Район за-строен непрестижным жильем, а новые кирпично-монолитные дома, которые строятся в больших, даже излишних объемах, обладают не лучшими потребительскими качествами. И в дальнейшем устойчивый имидж этого спального района как дешевого и непривлекательного вряд ли сможет измениться в лучшую сторону".
Максим Чернов, генеральный директор АН "Московский 175", напротив, считает, что польза Фрунзенского радиуса в том, что он возьмет на себя часть пассажиропотока с других направлений метро. "Сейчас район Волковского кладбища - депрессивный. С появлением новой станции, скорее всего, здесь начнет развиваться зона деловой активности", - предполагает г-н Чернов.
Застройщики единогласно утверждают, что после открытия в 2008 году участка Фрунзенского радиуса инвестиционная привлекательность Купчино не повысится. По словам Николая Пашкова, начальника отдела маркетинга строительной корпорации "Петербургская Недвижимость", по объемам строительства Купчино догнало Приморский район, который в течение 15 лет является бессменным лидером по новостройкам. "Увеличение объемов строительства скорее связано не с вводом новых станций метро, а с наличием свободных пятен под застройку", - прокомментировал Александр Ермак, директор ИСГ "Невский Синдикат". Так, холдинг "ЛенСпец-СМУ" собирается возводить в Купчино целый микрорайон. Хотя, по мнению
г-на Пашкова, такие объемы строительства здесь совершенно неоправданны, так как люди едут в этот район неохотно.
Как отметил Игорь Лучков, руководитель отдела оценки и аналитики компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" в целом с появлением метро Фрунзенский район станет более привлекательным. Но если бы Смольный выбрал не надземный, а подземный вариант метро в этом районе, для инвесторов он был бы гораздо более интересен.
Коммерческий интерес
Станция "Адмиралтейская" давно уже застряла на стадии завершения. Ее вестибюль был готов еще несколько лет назад, но выхода на поверхность нет, и поезда проскакивают станцию без остановки. Согласно первоначальному варианту программы развития метро ее предполагалось открыть в 2008 году. Однако, чтобы построить выходы, нужно полностью разобрать дом №1/4 по Кирпичному переулку (на пересечении переулка с Малой Морской), расселить около 8300 кв.м жилого и 5000 кв.м нежилого фонда и реконструировать эти здания. На все это потребуется около 3 млрд рублей. Проект до сих пор не утвержден, поэтому вести можно только подземные работы. В Смольном не смогли ответить, когда приступят к возведению наземного павильона.
По мнению риэлтеров, перенос сроков открытия "Адмиралтейской", а также вторых выходов с "Балтийской" и "Спортивной" - это ошибка. Они существенно разгрузили бы автодороги центральных районов. Кроме того, "Спортивная-2" взяла бы на себя часть пассажиропотока с перегруженной "Василеостровской". Сергей Дроздов прогнозирует, что это спровоцирует рост цен на аренду квартир в районе "Василеостровской". Как считает Игорь Лучков, с появлением второго выхода на "Спортивной" стоимость коммерческой недвижимости и цена аренды в радиусе 100-200 м от нее удвоятся.
Напряженность движения на "Балтийской" в ближайшем будущем вырастет. Здесь уже открылся новый гипермаркет "Лента" и строится крупный торгово-развлекательный комплекс (на месте Варшавского вокзала). Кроме того, "Балтийская" давно требует ремонта, но закрыть ее сейчас, без дополнительного выхода, невозможно.
Мнения экспертов
Николай Пашков, начальник отдела маркетинга СК "Петербургская Недвижимость":
- В Купчино осталось еще много свободных пятен. Вопрос в том, насколько оправданна их застройка. На данный момент никаких возможностей повысить спрос на недвижимость в этом районе я не вижу. А будет ли дальше развиваться строительство метро после станции "Волковская" - это еще бабушка надвое сказала. Все завязано на федеральном финансировании.
Максим Чернов, генеральный директор АН "Московский 175":
- Хотелось бы иметь как можно больше выходов из станций метро, так как это способствует развитию коммерции и бизнеса.
Игорь Лучков, руководитель отдела оценки и аналитики компании "Бекар. Коммерческая недвижимость":
- Надземное метро для горожан, живущих непосредственно около путей, - это минус. Жилье, расположенное вдоль пути прохождения поезда, будет дешеветь. Однако вряд ли падение цен составит более 5%.
Сергей Дроздов, генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость":
- Строительство Фрунзенского радиуса метро, безусловно, улучшит транспортную доступность этого района, но существенно повлиять на спрос и цены на новые дома не сможет.
